Erhard F. Gläser

Wenn es zu eng wird im Betrieb -
Neue am Bedarf orientierte Betriebskonzepte für Umbau oder Neubau schaffen Platz

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Inhaltsverzeichnis:

1 Einführung

2 Gestaltung von Gebäude und Lagereinrichtung

2.1 Strategische Anordnung des Lagers und dessen Gestaltung

2.2 Wareneingang

2.4 Nachtanlieferung

2.5 Anordnung des Verkaufsraumes

3 Gestaltung der Lagereinrichtung

3.1 Gestaltung des Lagers

3.2 Lichte Raumhöhe im Lager

3.3 Reserven, Erweiterungen

4 Lagereinrichtung

4.1 Regaltypen

4.2 Lager-/Kommissioniersystem

4.3 Bühnen

4.4 Sicherheitsmaßnahmen für die Regalanlage

4.5 Licht in der Regalanlage

4.6 Regalanordnung der Hauptgänge

4.7 Nebengänge

4.8 Anordnung der Regale im Lager

4.9 Lagerorganisation

5 Fallbeispiel für eine Neubauplanung

6 Ablauf einer Neubauplanung

6.1 Planungsgrundsätze

6.2 Kosten eines Neubaus

6.3 Checkliste Neubaukosten

6.4 Strategische Konzeptplanung

1 Einführung

Der wachsende Erfolg eines Unternehmens macht es ebenso wie permanente Sortimentsänderungen und -erweiterungen notwendig, daß irgendwann erweitert werden muß. Auch wenn die innerstädtische Lage oder die Verkehrsverhältnisse ungünstig sind, stehen Sie als Unternehmer vor der Frage: Erweitern, in ein größeres Betriebsgebäude umziehen oder ganz neu bauen auf der grünen Wiese? In jedem Fall muß neu geplant werden!

Die Planung eines neues Betriebskonzeptes ist eine Riesenchance für eine künftige bessere Entwicklung des Unternehmens, besonders wenn nach der bewährten 7-Punkte-Gläser-Methode, die sich an der EKS orientiert, vorgegangen wird. Das Durchlaufen der sieben Schritte ergibt eine hervorragende Basis für bedarfsorientierte, auf die Zukunft ausgerichtete Planungsdaten:

1. Feststellung der Ist-Situation und Bewußtmachen der speziellen Stärken des Unternehmens in Form einer aufschlußreichen Betriebsanalyse.
2. Analyse, welche Produkte und Produktgruppen die erfolgversprechendsten sind = Voraussetzungen für eine mögliche Konzentration der vorhandenen Kräfte.
3. Feststellung, welche Kunden die erfolgversprechendste Zielgruppe darstellen. Sich auf diese zu konzentrieren kann wesentlich erfolgreicher machen.
4. Erkennen des brennendsten Problems dieser Zielgruppe und Entwickeln eines besonderen Lösungsangebotes, das das Unternehmen von den Mitbewerbern unterscheidet und hervorhebt.
5. Innovationsstrategie: Die bisherigen Erkenntnisse zeigen neue Ansätze für innovative Entwicklungen, mit denen Sie Ihren Vorsprung am Markt weiter ausbauen können.
6. Kooperationsstrategie: Kooperieren macht erfolgreicher als konkurrieren. Ihre Marktchancen können durch die richtige Kooperation wesentlich gesteigert werden.
7. Die stärkere Ausrichtung auf das zentrale Grundbedürfnis Ihrer Kunden schafft Ihnen neue Chancen und dauerhafte Kundenbindungen.

Die Gläser-Planung orientiert sich von vornherein am künftigen gewünschten Unternehmenserfolg und unterscheidet sich damit wesentlich von einer reinen Gebäude- oder Einrichtungsplanung. Die Gläser-Planung geht vom jetzigen und vom zukünftigen Bedarf der erfolgversprechendsten Zielgruppe aus. Dadurch lassen sich hohe Fehlinvestitionen vermeiden.

Der Unterschied zur herkömmlichen Planung besteht in der kundenorientierten Strategie. Schon bei der Planung steht der Kundennutzen im Vordergrund:

• hohe Lieferbereitschaft: Sie erfordert ein breites Sortiment und ausreichende, jedoch
• nicht zu hohe kapitalbindende Bestände.
• Schnelle pünktliche Auslieferung: Sie wird erreicht durch eine gute Ablauforganisation.
• Der beste Service auf allen Gebieten.
• Günstigere Preise durch niedrigere Betriebskosten. Diese sind schon bei der Planung durch niedrige Investitionskosten sowie rationelle Arbeitsabläufe positiv zu beeinflussen.

Bei der Planung selbst stehen folgende Grundsätze im Mittelpunkt, die sich in der Praxis sehr bewährt haben:

• Bedarfsgerechtes Planen,
• von innen nach außen,
• in mehreren Schritten -
• einschließlich der Entwicklung interessanter Alternativen.

Die Planung durch erfahrene Profis spart Ihnen eine Menge Kosten. Zudem gibt Ihnen die systematische Planung die Sicherheit, daß Sie z. B. einen Neubau entsprechend Ihren speziellen Anforderungen gestalten, ein neues Grundstück oder ein bestehendes Gebäude in der richtigen Größe erwerben können. Weiterhin sparen Sie dabei häufig einige hunderttausend Mark an Investitionskosten am Gebäude und an den Einrichtungen, sowie viele (hundert) Stunden Ihrer kostbaren Zeit.

Die nachfolgenden Beschreibungen wurden speziell entwickelt für die Zielgruppe mittelständische Handelsunternehmen der Branchen Kfz-Teile-Handel und Technischer Handel mit Umsätzen von 3 bis 50 Millionen DM.

Die grundsätzlichen Empfehlungen sind jedoch auch in anderen Handelsbranchen unter Berücksichtigung der firmenspezifischen Anforderungen anwendbar.

2 Gestaltung von Gebäude und Lagereinrichtung

Das Gebäude

2.1 Strategische Anordnung des Lagers und dessen Gestaltung

Das Lager ist ein zentraler Bereich im Betrieb. Ideal ist, wenn es so angeordnet wird, daß es eine direkte Anbindung an den Wareneingang, den Versand und den Verkaufsraum sowie an eventuelle Werkstätten hat. Ein wichtiger Punkt sind kurze Wege. Um diese zu gewährleisten,

• ordnen Sie auf einer Seite des Lagers Wareneingang und Versand an und
• um 90 Grad versetzt davon den Verkaufsraum.
• Die Fachbodenregale, aus denen sich erfahrungsgemäß die meisten Entnahmen im Lager ergeben, ordnen Sie so an, daß die kürzesten Wege in der Hauptabgangsrichtung der Ware liegen. In den meisten Fällen ist dies der Versand. Es kann jedoch auch der Verkaufsraum sein. Auf die Palettenregale entfallen meist weniger Zugriffe (mit Ausnahme einiger Artikel), so daß dieser Bereich weiter entfernt von der Abgangsrichtung angeordnet werden kann.
• Der Grundriß des Lagers sollte möglichst quadratisch geplant werden oder in einer Rechteckform mit dem Verhältnis Breite zu Länge von 2 : 3. Lange, schmale Lagerhallen, sogenannte "Schlauchlager" sollten vermieden werden. Diese Regel gilt auch für das Gebäude insgesamt.

Ermitteln Sie die betrieblichen Warenflußdaten durch eine speziell ausgerichtete Gläser-Betriebsanalyse, und gestalten Sie darauf aufbauend das Lager.

Beim Lagern umweltgefährdender Flüssigkeiten müssen Sie sicherstellen, daß diese nicht beim Auslaufen aus Fässern, Kanistern oder ähnlichen Behältern in die Kanalisation oder in den Boden laufen können. Geeignete Maßnahmen hierfür sind Auffangwannen unten in den Regalen, im Boden oder Abgrenzungen (Schwellen) am Boden.

Das Lagern feuergefährlicher Artikel erfordert einen speziellen Raum, der vom übrigen Lager abgetrennt ist. Für die Ausführung gelten Bestimmungen, wie z. B. die feuerfeste Ausführung der Wände und Türen, eine Auffangwanne für 10 Prozent der Flüssigkeit, der Luftaustausch, bei größeren Mengen eine ständige Luftumwälzung. Die genauen Vorschriften sind in den VbF-Richtlinien aufgeführt. Geringe Mengen bzw. der sogenannte Tagesbedarf können frei im Lager oder im Verkaufsraum aufbewahrt werden.

2.2 Wareneingang

Der Wareneingang sollte eine separate Abstellfläche haben, ebenso der Versand. Das Wareneingangstor sollte 2,5 bis 3,5 m breit und ca. 3 m hoch sein. Ein Vordach außen mit einer Tiefe von 4 bis 5 m bietet Schutz gegen Witterungseinflüsse. Außen ist ausreichend Platz zum Verladen vorzusehen. Das Hineinfahren von LKWs in das Lager ist zu vermeiden. Im Normalfall ist das ebenerdige Verladen auf dem Hof ausreichend und gut durchführbar. Für Großbetriebe ist eine Rampe empfehlenswert. Für das Ent- und Beladen von Großmengen sind, sofern LKWs keine Ladebühnen haben, auch Gabelhochhubwagen oder Stapler gut geeignet.

2.3 Versand

Die Anzahl der Tore richtet sich nach der Anzahl der Ausliefertouren bzw. den unterschiedlichen Versandarten mit größeren Mengen an auszuliefernden Sendungen. Größe der Tore: 1,5 bis 2,5 m breit und 2,5 m hoch. Außen sollte ein Vordach mit einer Tiefe von 4 bis 5 m vorgesehen werden. Die Tore können innen zusätzlich mit Plastikpendeltoren versehen werden, um das Eindringen von Kaltluft zu reduzieren.

2.4 Nachtanlieferung

Die Größe des Raumes richtet sich nach der Anliefermenge, ca. 3 bis 8 m². Der Raum darf keinen Zugang zum Lager haben. Er muß auch nachts, wenn eventuelle Hoftore geschlossen sind, gut erreichbar sein. Dies ist möglich, wenn

• dieser Raum an einer von außen erreichbaren Wand angeordnet ist,
• wenn der Raum vom Hof aus erreichbar ist und
• wenn bei Vorhandensein eines Hoftores die anliefernden Spediteure Schlüssel vom Hoftor haben,
• wenn als Raum eine Nachtanlieferungs-Box neben dem Hoftor aufgestellt wird.

2.5 Anordnung des Verkaufsraumes

Der Verkaufsraum ist, gut erreichbar für die Kunden, möglichst an der Vorderfront des Gebäudes anzuordnen. Von der Bedienungstheke aus sollten die gängigsten Warengruppen im Lager schnell erreichbar sein. Größe und Ausstattung richten sich nach Anzahl und Art der Kunden (gewerbliche Kunden/Privatkunden). Wichtig ist auch die Nähe zum Verkaufsbüro oder zum Versand, damit ein flexibler Mitarbeitereinsatz entsprechend der unterschiedlichen Kundenfrequenz möglich ist.

3 Gestaltung der Lagereinrichtung

3.1 Gestaltung des Lagers

Die Fachbodenregalanlage sollte als selbsttragende Stahlkonstruktion mit zwei Etagen ausgeführt sein. Bei knapper Grundfläche oder bei einer erforderlichen Grundfläche von mehr als 800 m² ist auch eine dritte Etage eine sinnvolle Alternative. Treppen zu den oberen Etagen sind nicht im Gebäude, sondern als Bestandteil der Regalanlage einzurichten.

Eine Bauweise der Etagen in Beton mit frei darauf aufgestellten Regalen ist nicht empfehlenswert. Dies würde wesentlich mehr umbauten Raum erfordern, auch eine größere Gebäudehöhe, die Transporte erschweren und insgesamt höhere Kosten für das Gebäude verursachen.

Generell gilt, daß Bauen in die Tiefe (Keller) teurer ist als Bauen in die Höhe. Innerhalb der Lagerfläche sollten möglichst wenig Gebäudestützen vorhanden sein. Stahlstützen erfordern weniger Platz als Betonstützen.

3.2 Lichte Raumhöhe im Lager

Die lichte Raumhöhe ergibt sich wie folgt aus der Höhe der Fachbodenregalanlage:

	bei 2 Etagen	bei 3 Etagen
Regalhöhe in EG	2,5 m (2,2 m)	2,5 m (2,2 m)
Regalhöhe im 1. OG	2,2 m	2,2 m
Regalhöhe im 2. OG		2,2 m
Regalhöhe gesamt	4,7 m	6,9 m
Sicherheitsabstand bis UK-Binder	0,1 m	0,1 m
Lichte Raumhöhe mindestens	4,8 m	7,0 m

Raumhöhen von 3 bis 4 m sind ungünstig, da eine spätere Aufstockung auf 2 Etagen nicht möglich ist, ebenso Höhen von ca. 6 m, da bei der Regalanlage in 2 Etagen oben freier Raum übrig bleibt, der jedoch für eine dritte Etage nicht genutzt werden kann. Die Höhe der Palettenregale ist auf die Höhe der Fachbodenregalanlage bzw. auf die Hallenhöhe abzustimmen.

3.3 Reserven, Erweiterungen

Neubauten werden nicht nur für den augenblicklichen Bedarf, sondern für den Bedarf in den nächsten Jahren errichtet und dimensioniert.

Dabei ist zu bedenken:

Werden die Reserven innerhalb des Neubaus zu klein gewählt und ergeben sich daraus unter Umständen mehrere kleine Erweiterungen, so ist das Bauen insgesamt teurer im Vergleich zu größeren Bauabschnitten. Werden die Reserven zu groß dimensioniert, entstehen aus den erhöhten Baukosten Abschreibungen und sonstige laufende Kosten, denen zunächst keine Erträge gegenüberstehen. Das drückt die Rentabilität des Unternehmens. Dimensionieren Sie daher die Reserven für den Bedarf der nächsten 5 bis 6 Jahre. Dabei ist in den Bedarfsberechnungen darauf zu achten, daß Zuschläge für die gleichen Bestände nicht mehrfach vorgenommen werden.

Läßt sich die Entwicklung der Lagerbestände für die nächsten Jahre noch nicht genau genug umreißen, sollten Sie die Regalanlage nur für die nächsten 2 bis 3 Jahre dimensionieren und einen Teil der Grundfläche in der Halle freilassen. Dann können später die tatsächlich benötigten Regale angeschafft und aufgestellt werden.

Als Erweiterung für das Gebäude, insbesondere für das Lager, ist eine Vergrößerung von 50 bis 100 Prozent der Ausgangsfläche zu berücksichtigen. Die Erweiterungen sollten an solchen Stellen eingeplant werden, an denen keine Änderungen am Gebäude oder verlorene Bauaufwendungen entstehen.

Betriebsgrundriß eines Kfz-Teile-Händlers

4 Lagereinrichtung

4.1 Regaltypen

Folgende Punkte sind bei der Auswahl der Regale wichtig:

• Stecksysteme ergeben eine große Flexibilität im Lager. Die Fachböden und alle anderen Regaleinbauten können schnell und mit geringem Arbeitsaufwand versetzt werden.
• Wenn Regalanlagen später aufgestockt werden sollen, sind die unten stehenden Regalständer so stabil auszulegen, daß dieses Aufstocken später ohne zusätzliche Verstärkungen möglich ist.
• Bei den Regalzeilen besteht das erste Regalfeld (Grundfeld) aus zwei Ständern. Für jedes weitere Anbaufeld ist jeweils nur ein zusätzlicher Ständer erforderlich.
• Seiten- und Rückwände sind nur dort zweckmäßig, wo die Wände wirklich benötigt werden, z. B. für Schüttgut in größeren Mengen.
• Doppelregale sind mit einer Mittelstütze auszuführen. Sie können auch aus zwei hintereinander stehenden Regalen gebildet werden. Ungünstig ist es, wenn Doppelregale aus doppelt tiefen Einzelregalen gebildet werden. Dies erschwert das Versetzen von Fachböden, da hierbei jeweils auch gleichzeitig die andere Regalseite davon betroffen ist, was in den meisten Fällen nicht erwünscht wird. Dadurch unterbleibt meist das Versetzen von Fachböden, um den Platz im Regal bestmöglich zu nutzen.
• Für Kleinst- und Kleinteile in geringen Mengen sind Lagerbehälter günstig. Die Lagerbehälter sollten die gleiche Länge haben wie die Regaltiefe und eine einheitliche Höhe. Die Breite sollte so gewählt sein, daß die Feldbreite im Regal gut genutzt ist. Die Lagerbehälter sollten in der Tiefe durch Stecktrennwände 6 - bis 8fach unterteilbar sein.

4.2 Lager-/Kommissioniersystem

Erste Überlegungen bei Neubauten gelten meist dem zukünftigen Lager- und Kommissioniersystem. Für kleine und mittlere Handelsunternehmen sind nach wie vor konventionelle Regalsysteme günstig, bestehend aus:

• Fachbodenregalen in 2 bis 3 Etagen,
• Palettenregalen mit Höhen von 5 bis 7 m,
• Spezialregale für sperrige Artikel oder Artikel mit besonderen Anforderungen,
• Bodenlagerung für Saison- und Aktionsware sowie große schwere Artikel.

Bei diesen Regalanlagen sind zur Verkürzung der manuellen Wege und der Rationalisierung Förderanlagen gut geeignet.

Weitere gebräuchliche Lager-/Kommissioniersysteme:

Lager-/Kommissioniersystem	Geeignet bei / zu beachten
Hochregale mit Bedienung durch am Boden oder auf Schienen fahrenden Geräte, Höhen 6 - 10 m, bei großen Beständen auch höher	wenig Sofortentnahmen z. B. für Abholerkunden, Zeit erforderlich für Planung der wegeminimierten Entnahme
Paternosterregale	für Kleinteile mit hoher Zugriffshäufigkeit
Durchlaufregale	für schmales Sortiment mit sehr hohem Umschlag
Karussellanlagen	für kleine und mittelgroße Teile mit hoher Zugriffshäufigkeit
Automatisches Kleinteile-Lager (AKL)	für breites Sortiment mit mittlerer bis hoher Zugriffshäufigkeit

Bei den automatisierten Lager- und Kommissioniersystemen ergeben sich kürzere Kommissionierzeiten und damit niedrigere Personalkosten. Dem stehen höhere Investitionen sowie das Problem einer guten Auslastung gegenüber.

Auch bei konventionellen Lager- und Kommissioniersystemen lassen sich maßgeschneiderte Systeme mit hohen Leistungen schaffen durch:

• Auswahl der am besten geeigneten Regaltypen,
• günstige Regalaufstellung,
• Planung der Kommissionierwege und des Kommissionierablaufs,
• Zuordnung der Lagerplatz-Nummern auf die Regale entsprechend dem Kommissionierweg,
• Zuordnung der Warengruppen auf die Regale unter Berücksichtigung der Zugriffshäufigkeit,
• Einsatz von Förderanlagen,
• EDV-Unterstützung in Form von Kommissionierbelegen zur Wege-Minimierung.

Die wesentlichen Faktoren bei der Auswahl der Regaltypen sind:

• die Abmessungen der einzelnen Artikel,
• die Abmessungen der Lagermenge pro Artikel,
• die Beschaffenheit der Artikel (z. B. Stapelbarkeit, Empfindlichkeit, Gewicht).

Aus der Zugriffshäufigkeit zu den Artikeln/Artikelgruppen ergeben sich Überlegungen zum Kommissioniersystem und zur Anordnung der Regale im Lager.

4.3 Bühnen

Als Bühnenboden eignen sich Holzböden und Gitterroste. Holzböden sind preiswerter und lassen sich besser befahren. Gitterroste sind günstig für die Heizung bzw. Luftumwälzung und für das Licht. Empfehlung:

• In den Hauptgängen und an Übergabestellen sollten Sie Holzplatten vorsehen mit einer Tragfähigkeit von 500 kg/m².
• In den Nebengängen sind Gitterroste wichtig mit einer Tragfähigkeit von 250 kg/m².
• Treppen sind in die Regalanlage zu integrieren und so anzuordnen, daß vom Versand, Wareneingang und Verkaufsraum kurze Wege in die Obergeschosse entstehen. Treppenbreite 0,8 bis 1,0 m.

4.4 Sicherheitsmaßnahmen für die Regalanlage

Maßgeblich für die Ausführung der Regalanlage sind die "Richtlinien für Lagereinrichtungen und -geräte", ZH 1/428, RAL 613/614 sowie die allgemein anerkannten Regeln der Technik wie DIN, VDE u.ä. Aus diesen Richtlinien ergeben sich u.a. folgende Maßnahmen bei der Ausführung der Regalanlage:

• Auf Bühnen stehende Regale (grundsätzlich alle Regale oberhalb von 2,0 m) sind an den Außenseiten der Bühne mit Wänden oder engmaschigen Gittern zu versehen, und zwar gegen das Herausfallen von Ware, sofern an diesen Stellen Gänge sind.
• Äußere Palettenregalständer sollten 0,5 m höher als die oberste Palettenebene sein.
• Über Durchgängen durch die Palettenregale sind Gitter anzuordnen.
• An gefährdeten Regalen sollte ein Anfahrschutz angebracht sein.

4.5 Licht in der Regalanlage

Natürliches Licht gelangt über Lichtkuppeln oder Lichtbänder in die Regalanlage. Es kostet nichts, mit Ausnahme der Anschaffungskosten für die Lichtkuppeln. Nachteilig ist, daß durch das Licht verschiedene Materialien schneller altern (z. B. Gummi) sowie Ware und Verpackungen schneller verblassen. Deshalb sollten nicht mehr Lichtkuppeln als notwendig in das Dach eingebaut werden.

Bei elektrischem Licht sind die Richtlinien vom Hauptverband der gewerblichen Berufsgenossenschaften zu beachten:

• Lichtstärke mind. 100 Lux in Höhe von 0,85 m über dem Boden. Bei höheren Ansprüchen wie Leseaufgaben und Kleinteilelagerung sind 200 Lux erforderlich.
• Für diese Lichtstärke sind Leuchtstoffröhren gut geeignet, die alle 2,0 m in den Gängen längs oder quer auf jeder Etage angebracht werden.

4.6 Regalanordnung der Hauptgänge

Die Hauptgänge sind so anzuordnen, daß zwischen Lager, Wareneingang, Versand und Verkaufsraum die Transporte gut durchführbar sind und daß die Regalzeilen nicht zu lang werden. Priorität haben Gänge zu Bereichen mit der höchsten Transportfrequenz. Dies ist meistens der Versand. Die Regalzeilen werden dann im rechten Winkel zum Hauptgang aufgestellt. Breite der Hauptgänge bei manuellen Transporten 1,5 bis 2,0 m, bei Staplertransport 2,5 m und mehr.

4.7 Nebengänge

Die Nebengangbreite orientiert sich an der Regaltiefe und teilweise an der Entnahmehäufigkeit. Wichtige Gesichtspunkte bei der Auslegung sind hierbei eine gute Raumnutzung sowie eine gute Bedienbarkeit der Regale.

4.8 Anordnung der Regale im Lager

Um kurze Wege im Lager und eine optimale Grundflächennutzung zu erhalten, ist folgendes zu beachten:

• Regale mit hoher Zugriffshäufigkeit sind in unmittelbarer Nähe zum Abgangsbereich, z. B. dem Versand oder dem Verkaufsraum anzuordnen.
• An den Außenseiten des Lagers sind Einzelregale, im Inneren des Lagers Doppelregale anzuordnen, die beidseits der Nebengänge liegen.
• Die beidseits der Nebengänge angeordneten Regale sollten die gleiche Tiefe und damit auch den gleichen Gangbreitenbedarf haben. Sonst müssen die Gänge nach der größeren Regaltiefe ausgelegt werden. Dies ergibt dann einen größeren Flächenbedarf.
• Günstige Regallängen bei den Fachbodenregalen sind 5 bis 8 m. Quergänge an den Außenseiten sind zu vermeiden. Bei sehr langen Regalzeilen sind zwischendurch schmale Quergänge vorzusehen.
• Eventuelle Gebäudestützen sollten sich innerhalb von Regalzeilen befinden, nicht in den Gängen.
• Bei Regalanlagen mit 2 oder 3 Etagen sind Regale gleicher Tiefe möglichst übereinander anzuordnen. Dann können die Regalständer auch durchgängig vom EG bis zum 1./2. OG gebaut werden.
• Um möglichst viele kurze Wege zu erzielen, kann es vorteilhaft sein, nicht alle Regale mit gleicher Tiefe übereinander anzuordnen, sondern in Teilbereichen im EG zusätzlich Regale mit Artikeln hoher Zugriffshäufigkeit vorzusehen.

4.9 Lagerorganisation

Die wichtigsten Anforderungen an das Lager und die Lagerorganisation sind: Übersicht und Ordnung, schnelles Finden der benötigten Artikel, direkter Zugriff auf die Ware, kompakte Lagerung, hohe Sicherheit.

Damit trägt die Lagerorganisation wesentlich zum rationellen Arbeiten im Lager bei.

5 Fallbeispiel für eine Neubauplanung

Die erfolgreiche Geschäftspolitik eines Handelsunternehmens in Mühldorf führte zu einem Umsatzwachstum über viele Jahre und eine starke Zunahme der Lagerbestände. Dadurch entstand Platzmangel im Lager, aber auch in allen anderen Bereichen. Eine Betriebserweiterung war nicht mehr möglich. Deshalb wurde ein neues Grundstück gekauft. Nach grober Ermittlung der erforderlichen Größenordnung für den Neubau wurde vom Architekten eine erste Bebauungsidee aufgestellt.

Aus Sicherheitsgründen wurde außerdem ein Logistik-Planungsbüro zur Durchführung einer Betriebs-/Bedarfsanalyse und der Neubau-Konzeptplanung hinzugezogen. Das erste Konzept basierte auf den vorliegenden Entwürfen des Architekten, und es entstand eine funktionsgerechte Lösung mit repräsentativem Aussehen.

Vom Architekten entwickeltes Betriebskonzept

Zusätzlich wurde vom Planungsbüro eine Alternative in einer kompakteren kostensparenden Bauweise entwikkelt, die gleichfalls günstige Betriebsabläufe und eine gleichgroße Lagerkapazität vorsah. Die Kosten für die gleichwertige Alternativlösung lagen nach Schätzung des Architekten um 750.000 DM niedriger als beim ersten Konzept.

Vom Logistik-Planungsbüro entwickeltes Alternativ-Konzept

Es empfiehlt sich, aus Gründen einer möglicherweise ganz erheblichen Kostenersparnis mehrere alternative Betriebskonzepte entwickeln zu lassen und neben Architekten z. B. auch Logistik-Planungsbüros einzuschalten. Die Entwicklung von verschiedenen Alternativlösungen dient ebenfalls dazu, die funktionale Gestaltung des/der Konzepte weiter zu verbessern und die Bausubstanz zu reduzieren.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise besteht darin, daß Sie einen wesentlich höheren Nutzen aus dem Neubau ziehen und außerdem die Baukosten minimieren.

Deshalb der strategische Tip: Die Konzeptplanung hat mit einem Anteil von 80 Prozent die größten Auswirkungen auf den späteren Erfolg. Der Planungskosten-Anteil dafür liegt jedoch nur bei ca. 20 Prozent. Es lohnt sich also, sich voll auf gute Lösungen bei der Konzeptplanung zu konzentrieren und hier nicht an Planungskosten zu sparen.

6 Ablauf einer Neubauplanung

6.1 Planungsgrundsätze

In der Praxis haben sich die folgenden Planungsgrundsätze sehr bewährt:

• ganzheitliche Planung,
• von innen nach außen,
• in mehreren Schritten,
• mit der Aufstellung von Alternativen.

Dies bedeutet: Zuerst sollten Sie ganzheitlich das Innenleben und die optimalen Betriebsabläufe nach Ihren individuellen Erfordernissen gestalten (Lager, Warenfluß/Transporte, Arbeitsabläufe, Organisation und Informationsfluß), und zwar auf der Basis einer Betriebsanalyse, und dann sollten Sie das zweckmäßigste Gebäude drumherum planen.

Die vier Hauptschritte einer Planung sind:

• die Betriebsanalyse,
• die Erstellung von Planungsdaten, und zwar bedarfs- und zukunftsorientiert,
• die Konzeptplanung/Systemfindung für das Lager mit Vergleich der Alternativen,
• die Detailplanung und das Erstellen von Ausschreibungsunterlagen.

Die funktionsgerechte Anordnung der einzelnen Bereiche zueinander ergibt kurze Wege und rationelle Arbeitsabläufe. Eine kompakte Bauweise mit möglichst wenig umbautem Raum verursacht niedrige Baukosten. Das kundenfreundliche Aussehen des Gebäudes und die absatzfördernde Verkaufsraum-Gestaltung fördern hohe Umsätze mit Abholerkunden (sofern erwünscht).

Die am Anfang einer Planung getroffenen Entscheidungen (Aufstellen der Planungsdaten, Gebäudegestaltung, Grundstücksbebauung) haben einen sehr großen Einfluß auf das Gesamtkonzept und dessen Erfolg. Nachfolgende Entscheidungen bringen in der Regel nur noch Verbesserungen im Detail. Ungünstige generelle Festlegungen am Anfang der Planung können durch nachfolgende bessere Erkenntnisse meist nicht mehr korrigiert werden - z. B. eine Mauer an der falschen Stelle, wenn zunächst nur die Gebäudeplanung und erst später die Lagereinrichtungsplanung aufgestellt wird.

Durch eine schrittweise und gründliche Konzept-Planung gewinnen Sie dreifach: einen gutgestalteten Neubau mit rationellen Betriebsabläufen, möglicherweise mehrere 100.000 DM niedrigere Baukosten, mehr Zeit für Ihr Tagesgeschäft, da systematisch vorgegangen wird und später kaum Berichtigungen vorzunehmen sind.

6.1.1 Ermittlung des Regalbedarfs

Als erstes sind Regaltypen festzulegen, in denen die Lagerbestände in Zukunft zu lagern sind. Damit ist noch keine Festlegung über das Lager-/Kommissioniersystem verbunden, sondern lediglich eine Strukturierung der Bestände. Als zweites sind die vorhandenen Lagerbestände zu erfassen, auf das Planungsziel hochzurechnen und den Regaltypen zuzuordnen. Wenn die jetzigen Regaltypen weitgehend die gleichen sind wie die im Neubau vorgesehenen, so ist die Ermittlung schnell durchgeführt. Bei vielen Veränderungen zwischen der jetzigen Lagerung und den neuen Regaltypen ist die Erfassung und Hochrechnung mittels einer Liste empfehlenswert. Drittens sind die zukünftigen Regallängen für jeden Regaltyp bzw. die Anzahl der Palettenplätze zu errechnen.

Die Berechnung des Grundflächenbedarfs für die Regale setzt voraus, daß das Lager-/Kommissioniersystem grundsätzlich umrissen ist. Aus den Einzelelementen des Systems und dessen Flächenbedarf läßt sich dann der Flächenbedarf für das gesamte Lager ermitteln. Auch für alle anderen Bereiche des Betriebes ist der Flächenbedarf zu ermitteln.

6.1.2 Flächenbedarf für das Gebäude und das Grundstück

Die nachfolgende Checkliste bietet einen Überblick über die Bereiche, die oft eingeplant werden müssen. Sie ist entsprechend den firmenspezifischen Anforderungen zu verändern und zu ergänzen. Der ermittelte Flächenbedarf ist gleichzeitig der entsprechenden Gebäudeebene zuzuordnen, wo der Bereich bzw. Raum eingeplant werden soll. Aus der Summe der EG-Flächen ergibt sich der Grundflächenbedarf für das Gebäude. Die Daten sind gleichzeitig so strukturiert, daß sich anhand dieser Werte die Neubauplanung gut durchführen läßt.

Das folgende Beispiel zeigt die Planung des Grundstücksbedarfs:

Errechnete Brutto-Gebäudefläche	1.600 m²
Gebäudeerweiterung 50 %	800 m²
Gesamtbebauung	2.400 m²
Grundstücksbedarf einschließlich Außenflächen bei einer Bebauung von 50 %	4.800 m²

Tabelle mit Flächenbedarf für den Betrieb (Raumprogramm)

Bereichs- bzw. Raumbezeichnung	Fläche Ist	Flächenbedarf mit Zuordnung auf			Hinweise
		EG	1./2. OG	Hof
Lagerbereich Fachbodenregale Palettenregale usw.
Zwischensumme
Abstell-/Arbeitsflächen Wareneingang Versand usw.
Zwischensumme
Verkaufsraum
Werkstatt
Bürobereich Verkauf Einkauf usw.
Zwischensumme
Sozialräume Pausenraum Umkleide-/Waschräume usw.
Zwischensumme
Sonstige Bereiche Parkplätze Abstellplatz, Altmaterialien usw.
Zwischensumme
Netto-Fläche gesamt
Brutto-Fläche: + 5 % für Wände, Stützen

6.1.3 Wichtige Faktoren für ein neues Grundstück

• Verkehrslage: Wie gut erreichbar für Abholerkunden und Mitarbeiter? Wie stark ist der Verkehr auf den Zubringerstraßen, gibt es dadurch evtl. Zeitverzögerungen für Kunden und eigene Auslieferfahrzeuge? Welche Werbewirkung ergibt sich an diesem Standort?
• Entfernung des neuen Standortes vom jetzigen Standort:Bei größerer Entfernung: Wie viele Abholerkunden könnten verlorengehen? Wie viele neue Abholerkunden könnten gewonnen werden?
• Grundstücksformen vom Quadrat bis zum Rechteck mit Seitenlängen im Verhältnis 2 : 3 bieten gute Voraussetzungen für optimale Gebäudekonzepte.
• Bodenbeschaffenheit: Baugrund tragfähig? Welche Höhenunterschiede? Umweltbelastung aus früherer Nutzung z. B. durch Öl, Chemikalien?
• Bebaubarkeit: Welche Einschränkungen gibt es durch Baugrenzen, Sichtlinien, max. Bebauung (GFZ = Grundflächenzahl) der Grundfläche und in der Höhe, evtl. Vorgaben für Zufahrten von der Straße, sonstige Auflagen.

6.2 Kosten eines Neubaus

Bei allen Bauvorhaben besteht die Notwendigkeit, in einem möglichst frühen Planungsstadium über die Kosten des Neubaus einigermaßen zuverlässige Werte zu erhalten. Erreichbar ist dies, indem anhand der Planungsdaten und aktueller Einheitswerte (Erfahrungswerte) Kostenschätzungen aufgestellt werden. Eine Neubau-Konzeptplanung ist dafür noch nicht erforderlich.

Anhand der Kostenschätzung ist folgendes durchführbar:

• Gespräche mit Banken, Aufstellen von Finanzierungsmodellen und Ermittlung der Kosten daraus, wobei die Verwertung vorhandener Immobilien (Verkauf, Vermietung) und die Verwendung der Erlöse daraus mit einbezogen werden sollten. Was geschieht mit bestehenden Darlehen?
• Durchführung von Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsberechnungen für die Zukunft.
• Gezielte Beschaffung eines passenden Grundstücks, alternativ Kauf eines bestehenden Gebäudes.

Durch Kostenschätzungen und die sich daraus ergebenden Möglichkeiten können frühzeitig Korrekturen am Konzept vorgenommen werden, wenn sich ungünstige Werte aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergeben - und zwar bevor größere Aufwendungen an Zeit und Kosten für eine undurchführbare Planung entstehen.

6.3 Checkliste Neubaukosten

Die Checkliste ist sehr grob gegliedert, enthält aber alle Hauptpositionen und ergibt dadurch einen guten Gesamtüberblick. Bei den Einheitspreisen sind Minimal- und Maximalwerte anzugeben, die zu minimalen und maximalen Kosten führen. Dies schafft Handlungs- und Entscheidungsspielraum.

Bezeichnung	Fläche/ Ausgangs- wert	Preis min.	Preis max.	Kosten min.	Kosten max.
Gebäudekosten Lager WE, Versand Verkaufsraum Werkstatt Büro Sozialräume
Zwischensumme
Außenanlagen Befestigte Flächen Grünflächen Zaun, Hoftor u.ä.
Zwischensumme
Zwischensumme Gebäude + Außenanlagen
Grundstück Grundstück Erschließung Anschlüsse W.K. St. Tel.
Zwischensumme
Baunebenkosten Honorare Genehmigungen
Zwischensumme
Ausstattung Regale Stapler, Förderer Sonst. im Lager Verkaufsraum Werkstatt Büro Technik (EDV, Tel. u.ä.) Alarmanl., Brandmelder
Zwischensumme
Gesamtsumme

6.4 Strategische Konzeptplanung

Eine strategische Konzeptplanung ist der wichtigste Teil der Planung, auch wenn er nur 10 bis 20 Prozent vom gesamten Planungsumfang ausmacht. Die hierbei getroffenen Festlegungen bestimmen Größe und Art des Bauvorhabens und damit die Höhe der Investitionskosten sowie die bedarfsgerechte Gestaltung. Und dies ist eine wichtige Basis für rationelle Betriebsabläufe. Ausgefeilte Konzepte erfordern ein intensives Hineindenken, einiges an Erfahrung und volle Konzentration auf die angestrebten Ziele.

In eine erste gute funktionelle Lösung sollten direkt auch bauliche Aspekte mit einfließen, z. B. die Anordnung auf dem Grundstück, sofern dies schon vorhanden ist, Bauraster, Zufahrt zum Grundstück, spätere Erweiterungen u. ä. Bei umfangreicheren oder schwierigeren Kommissionier- und Lagersystemen sind vorab Untersuchungen und das Aufstellen von Skizzen über deren Gestaltung zweckmäßig.

Literatur

Gläser Erhard F.: "In die Zukunft geplant." In: AMZ-auto motor zubehör 6/93, Seite 77f.

Gläser Erhard F.: "Logistik par excellence, für das Jahr 2000 gerüstet." In: Technischer Handel 4/89, Seite 133 ff.